2025년에도 고금리 기조는 이어지고 있습니다. 기준금리가 고점을 형성하면서 다양한 자산군이 영향을 받고 있으며, 특히 리츠(REITs)는 예외가 아닙니다.
리츠는 부동산을 기초자산으로 하여 임대 수익을 배당 형태로 분배하는 구조로, 전통적으로는 ‘배당 수익형 자산’으로 인식되어 왔습니다. 그러나 금리가 오르면 채권이나 예금 등 무위험 자산의 수익률이 높아지기 때문에, 리츠의 상대적 매력이 줄어드는 현상이 나타나기도 합니다. 그렇다면 지금은 리츠 투자를 피해야 하는 시기일까요? 아니면 오히려 하락 국면을 ‘저가 매수의 기회’로 삼을 수 있을까요? 저도 이 부분이 많이 궁금했는데 이 주제로 글 쓰기로 정하면서 새롭게 알게 된 부분이 많습니다. 이번 글에서는 금리와 리츠의 관계, 리츠 투자 시 고려할 요소, 그리고 현재 시점에서의 리츠 투자 전략을 살펴보겠습니다. 독자분들께서도 저와 함께 알아본다는 생각으로 집중해서 읽어봐 주세요.
1. 리츠는 왜 금리에 민감한가?
리츠는 대부분의 수익을 ‘배당금’ 형태로 투자자에게 환원합니다. 이 배당금은 부동산 임대료 등에서 발생하며, 기업이 이익의 90% 이상을 분배해야 세제 혜택을 받는 구조이기도 합니다. 즉 배당금이 따박 따박 들어오는 주식 분야로도 널리 알려져 있습니다.
문제는 금리입니다. 금리가 오르면, 예금이나 채권처럼 비교적 안정적인 자산의 수익률이 높아지면서, 리츠의 배당수익률 매력이 상대적으로 떨어지게 됩니다. 또한 리츠는 부동산 투자 특성상 대출 비중이 높은데, 금리가 올라가면 리츠의 이자 비용도 상승해 수익성에 타격을 줄 수 있습니다. 이러한 이유로 리츠가 금리에 민감하다고 보는 것입니다.
2. 금리 인상에도 실적이 안정적인 리츠는 있다
그렇지만 모든 리츠가 금리의 영향을 똑같이 받는 것은 아닙니다. 리츠는 그 기초 자산이 생각보다 다양하기 때문에, 어떤 부동산을 기반으로 하느냐에 따라 방어력에 차이가 발생합니다.
예를 들어 물류창고나 데이터센터 리츠는 최근 수요가 꾸준히 증가하고 있어, 임대료 상승분으로 이자비용 상승분을 상쇄할 수 있습니다. 대표적으로 미국의 Prologis, 한국의 ESR켄달스퀘어리츠는 물류 중심 리츠로, 아마존·CJ대한통운 등 우량 임차인을 기반으로 안정적인 배당을 유지하고 있습니다. 이러한 안정적인 리츠에 투자를 해 나간다면 금리 인상에도 불구하고 큰 불안 없이 배당을 받을 수 있겠습니다.
또한 대형 리테일 기업이나 병원, 통신 시설을 기반으로 한 리츠는 장기 임대계약이 많아 금리 인상기에도 실적 변동성이 낮습니다. 이러한 특성을 고려해, 단순히 “금리 때문에 리츠는 위험하다”고 단정짓기보다는 리츠의 자산 구성, 임차인 안정성, 계약 구조를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 이 세가지에 대한 내용이 어떻냐에 따라서 리츠에 대한 투자 생각이 달라질 테니까요.
3. 리츠 주가 하락, 오히려 저가 매수 기회일까?
고금리로 인해 리츠 가격이 하락했더라도, 배당 수익률은 오히려 더 높아졌을 수 있습니다. 예를 들어, 주가가 10% 하락했지만 배당금이 유지되었다면, 배당수익률은 상승하게 됩니다. 이 점에서 보면 현재는 '고배당 리츠를 저점에서 담을 수 있는 구간'일 수 있습니다.
하지만 일부 리츠는 금리 부담으로 실제 배당을 줄이거나, 자산 매각에 나서는 등 유동성 방어에 나서는 경우도 있습니다. 특히 오피스 리츠나 리테일 리츠 중에서는 공실률이 높아진 상황에서 임대수익 악화로 배당금이 감소하는 사례도 있으므로 주의가 필요합니다. 배당금을 받는 다는 장점이 십분 발휘되지 못하기 때문에 오히려 투자자들은 부담감과 불안함을 느끼면서 투자해야할 수도 있습니다.
결국, 단순히 “주가가 떨어졌으니 싸다”는 접근보다, 배당의 지속 가능성, 부채비율, 임대계약 구조, 지역별 공실률 등을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다. 이 부분을 조금만 더 신경써서 분석해 본다면 더 객관적이고 근거 있는 결정이 가능할 것입니다.
4. 리츠 투자 전략: 지금은 ETF와 분산이 답이다
개별 리츠 종목을 고르기 어려운 경우, ETF를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 미국의 경우 VNQ, SCHH, REET 등 다양한 리츠 ETF가 있으며, 다양한 섹터(주거, 물류, 리테일 등)에 분산 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.
한국 리츠는 아직 ETF 종류가 많지는 않지만, 일부 종목은 코스피 상장되어 직접 매매가 가능하며, KODEX 리츠, TIGER 부동산인프라고배당 ETF 등이 대표적입니다.
또한 리츠는 연금저축계좌나 IRP 등 세제 혜택 계좌에 편입할 경우 세금 부담을 줄일 수 있고, 배당소득에 대한 세율이 낮은 편이기 때문에 고배당 자산으로서 장기 포트폴리오에 적합합니다.
결론: 리츠는 위기인가, 기회인가?
리츠는 단기적으로 금리 상승의 영향을 크게 받는 자산이지만, 장기적으로는 안정적인 현금 흐름과 분산 투자 수단으로서 충분한 매력을 가지고 있습니다. 위에 설명해 드린 리츠의 단점을 극복하는 방법을 잘 숙지하셔서 리츠의 장점을 충분히 누릴 수 있는 기회가 되기를 바랍니다.
2025년 현재, 금리가 정점에 근접하고 있다는 분석이 나오는 가운데, 리츠에 대한 투자 심리는 점차 회복 조짐을 보이고 있습니다.
지금이야말로 리츠의 본질, 즉 현금 흐름 기반의 배당 자산이라는 점에 주목할 시기입니다. 잘 선택된 리츠는 금리 하락 이후 더 큰 자본 이익과 안정적인 배당 수익을 동시에 제공할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.