하자보수는 ‘선의’가 아니라 법적 의무입니다
하자보수는 건설사가 “해 주면 고맙고, 안 해 주면 어쩔 수 없는” 서비스가 아닙니다. 주택법 및 관련 시행령에 따라, 정해진 기간 안에 발생한 하자는 시공사가 무상으로 보수해야 하는 법적 의무예요. 다만 하자의 종류에 따라 보장 기간이 다르기 때문에, 내가 겪고 있는 문제가 어떤 항목에 해당하는지부터 정확히 짚고 넘어가는 게 중요합니다.
| 하자 항목 | 대표 예시 | 무상보수 기간 |
|---|---|---|
| 주요 구조체 | 기초, 기둥, 보, 슬래브 균열·침하 | 10년 |
| 방수 | 지붕·외벽·옥상·욕실 방수 불량, 누수 | 5년 |
| 설비 | 급·배수관, 난방배관, 환기·가스·전열 설비 | 3년 |
| 마감재 | 창호, 도배, 타일, 마루, 몰딩, 실리콘 | 2년 |
특히 결로·누수처럼 계절이나 날씨에 따라 드러나는 하자는 입주 직후에는 잘 보이지 않다가, 장마철이나 겨울철 난방을 시작하면서야 문제가 나타나는 경우가 많습니다. 이때 중요한 건 “언제 발견했느냐”가 아니라, 보장 기간 안에 공식적으로 접수했는지 여부예요. 조금이라도 의심이 들면 사진·영상으로 기록을 남기고, 가볍게라도 접수를 해 두는 편이 훨씬 안전합니다.
기산일 체크 포인트 : 하자보수 기간은 일반적으로 입주지정기간 마지막 날을 기준으로 시작됩니다. 실제로 내가 언제 들어와 살기 시작했는지보다, 분양사에서 공고한 “입주지정기간 종료일”이 더 중요해요. 분양 계약서와 입주 안내문에 적힌 날짜를 반드시 확인해 두세요.
하자보수 신청 절차, 이렇게 진행하세요
하자를 발견했다면 “언젠가 한 번에 몰아서 접수해야지” 하고 미루지 말고, 보이는 즉시 접수하는 게 가장 좋습니다. 시간이 지나면 기억도 흐려지고, 입주자 과실인지 시공 하자인지 다투기 더 애매해지거든요.
또 하나 중요한 점은, 구두나 전화 통화만으로 끝내지 말고 반드시 문서(이메일·홈페이지·접수 서식 등)로 남기는 것. 그래야 하자 접수 이력이 명확히 남고, 나중에 분쟁이 생겨도 근거 자료로 활용할 수 있습니다.
- 증거 수집 : 사진·영상은 전체 전경 → 하자 부위 중간샷 → 클로즈업 순서로 최소 3장 이상 촬영. 누수는 종이타월에 스며드는 장면과 물방울 떨어지는 모습까지 함께 찍고, 가능하다면 촬영 화면에 날짜가 나오게 설정합니다.
- 하자 접수 : 관리사무소 또는 시공사 A/S 센터에 공식 접수. 집 안 문제는 세대별로, 복도·주차장·외벽처럼 공용 부분은 입주자대표회의를 통해 집단 접수하는 게 훨씬 효과적입니다.
- 현장 확인 : 시공사나 협력업체가 방문해 하자 여부를 확인합니다. 이때 단순 구두 설명으로 끝내지 말고, 원인과 보수 계획, 예정 완료일을 문자나 이메일 등 서면으로 요청해 두세요.
- 법정 기한 : 통상 접수 후 15일 이내에 보수를 완료하거나, 그 안에 구체적인 보수 계획을 서면으로 통보해야 한다는 원칙이 있습니다.
- 재하자 관리 : 동일 부위에서 다시 문제가 발생하면 재하자로 별도 접수합니다. 이때 처음 보수할 때의 사진·보수 내역서·이메일 기록을 함께 보관해 두면 유리합니다.
입주자의 명백한 과실(과도한 못 박기, 무리한 사용, 임의 철거 등)이나 개별 인테리어 이후 발생한 문제는 무상보수에서 제외될 수 있어요. 다만 이런 판단 자체도 애매한 경우가 많기 때문에, “내가 잘못한 건가?”라며 스스로 단정 짓기 전에 일단 공식 접수 후 시공사의 판단을 받아보는 편이 좋습니다.
사진·기록이 승부를 가릅니다: 체크리스트
하자보수는 결국 “누가, 무엇을, 언제, 어떤 상태에서 사용했는지”를 얼마나 잘 입증하느냐의 싸움입니다. 그만큼 사진과 기록을 꼼꼼하게 남겨두는 게 유리해요. 아래 체크리스트를 참고해서 한 번에 정리해 보세요.
- 사진은 전체 구조 → 중간 거리 → 클로즈업으로 3단계 구도로 촬영
- 줄자·자·동전 등 크기 비교 도구를 함께 넣어 균열 길이·틈 간격을 명확하게 표시
- 누수는 물방울 흐름, 젖은 면적, 젖은 종이타월 상태를 시간 순서대로 연속 촬영
- 결로는 실내·실외 온습도, 환기 상태, 가구 배치를 함께 기록해 두기
- 하자 접수·회신 이메일, 문자, 통화 녹취, 방문 일지 등을 폴더별로 정리해 보관
입주 초기, 이 부분은 꼭 먼저 확인하세요
보장기간이 상대적으로 짧은 마감재(2년)는 입주 초기부터 집중적으로 점검해야 합니다. 한 번 지나가 버리면 나중에는 비용을 온전히 입주자가 부담해야 할 수도 있으니까요. 아래 항목을 체크리스트처럼 활용해 한 번씩 살펴보세요.
- 도배 들뜸, 이음새 벌어짐, 몰딩 단차·뜯김
- 타일 균열·들뜸·줄눈 백화, 실리콘 누락·갈라짐
- 마루 벌어짐, 들뜸(우는 바닥), 깊은 스크래치·찍힘
- 창호 개폐 불량, 틈새 바람, 고무패킹 불량, 결로수집 트레이 역류
- 수전·배수구 주변 누수, 세면대·싱크볼 하부 물 떨어짐
- 난방 배관 공기 차서 소음, 실별 온도 편차, 보일러 에러코드 발생 여부
- 콘센트 접촉 불량, 전등 깜빡임, 누전차단기 자주 떨어지는지 여부
시공사는 하자보수 거절 사유로 “입주자 사용 습관”을 자주 언급합니다. 이런 주장에 대비하려면 평소 환기 습관, 실내 온·습도, 난방 사용 패턴을 간단히 메모해 두는 것만으로도 도움이 됩니다. “정상적인 사용 환경이었다”는 걸 보여주는 자료가 되는 거죠.
내용증명·분쟁조정·소송까지: 단계별 대응 순서
하자 접수를 했는데도 시공사가 차일피일 미루거나, “사용자 과실 같다”며 애매하게 넘기는 경우도 있습니다. 이런 상황이 반복되면, 대응 수위를 단계적으로 조금씩 높여 가야 합니다.
- 내용증명 발송 : “하자 위치, 현상, 요청 사항, 보수 요청 기한”을 간결하게 정리해 보냅니다. 감정 섞인 표현은 최대한 줄이고, 첨부 사진 목록을 함께 정리하면 좋아요. 우체국·온라인 등기우편으로 발송해 발신·수신 기록을 남깁니다.
- 지자체·감리 기관 도움 요청 : 관리사무소·입주자대표회의를 통해 관할 지자체 건축과에 민원을 넣거나, 감리 기관에 현장 지도를 요청할 수 있습니다.
- 하자심사·분쟁조정위원회 신청 : 온라인으로 신청 가능하며, 통상 60~90일 정도 소요됩니다. 전문가가 하자 여부와 책임 소재를 판단해 주기 때문에, “사용자 과실” 주장에 대한 객관적 기준을 세울 수 있습니다.
- 소송 제기 : 가장 마지막 단계입니다. 이때는 하자진단보고서, 공사 내역서, 사진·영상, 통신문서, 내용증명 등이 핵심 증거로 활용됩니다. 단지 공용 부분은 여러 세대가 함께 공동 소송으로 진행하는 게 비용·시간 면에서 효율적일 수 있습니다.
한 가지 기억해 둘 점은, 유사한 하자가 여러 세대에서 동시에 발생했다면 집단 신청과 공동 대응이 훨씬 유리하다는 것입니다. 동일 공정·동일 자재 문제일 가능성이 높기 때문에, 건설사 입장에서도 전체 단지 전수 보수를 검토할 수밖에 없거든요.
실제 사례로 보는 대처 요령
사례 1 | 욕실 천장 누수
윗집 배관 연결 부위에서 스며든 누수로 판명된 사례입니다. 욕실 천장에 맺힌 물방울과 젖은 석고보드 상태를 사진·영상으로 남기고, 종이타월을 대어 젖어드는 과정을 연속 촬영해 접수했습니다. 하자 점검 결과 방수 공정·배관 연결 부위 문제로 확인되어, 해당 구간 방수 재시공 후 재하자 없이 종결되었습니다.
사례 2 | 거실 마루 들뜸·우는 바닥
겨울철 난방을 본격적으로 가동한 뒤, 거실 일부 구간에서 걸으면 ‘꾸욱꾸욱’ 소리가 나고 바닥이 미세하게 출렁거리는 현상이 발생한 사례입니다. 실내 습도(35% 이하)와 난방 가동 시간, 온도 설정 값을 기록해 제출했고, 시공사는 초기 접착 불량과 바닥면 레벨 문제를 인정해 해당 구간을 부분 철거 후 재시공했습니다.
사례 3 | 창호 결로·곰팡이
같은 동이라도 특정 방향·호수만 유난히 결로가 심했던 사례입니다. 환기 일지와 실내·실외 온습도 기록을 함께 제출하면서, 창틀 하단 고무패킹 들뜸·기밀 불량 부분을 클로즈업 사진으로 남겼습니다. 이후 패킹 교체와 기밀 보강 공사를 진행한 뒤 결로와 곰팡이가 눈에 띄게 줄어들었습니다.
입주자가 자주 하는 실수 TOP 5
하자보수를 받지 못하는 경우를 보면, 억울함보다도 “아, 이 부분만 미리 알았어도 좋았을 텐데” 싶은 아쉬움이 훨씬 크죠. 다음 다섯 가지는 실제로 입주자들이 많이 하는 실수들입니다.
- 전화로만 하자 이야기를 하고 문서 접수를 하지 않음 → 담당자 변경·인수인계 과정에서 기록이 사라져 지연·누락 발생
- 사진이 클로즈업 한 장뿐 → 어디인지, 범위가 어느 정도인지 확인이 안 되어 논쟁만 길어짐
- “귀찮다, 나중에 한꺼번에 하자” 하고 미룸 → 보장 기간 경과로 무상보수 불가 판정
- 내용증명에 감정적인 표현을 잔뜩 넣음 → 핵심 주장(하자 위치·원인·요청 사항)이 흐려져 설득력 떨어짐
- 개별 인테리어 이후 발생한 문제를 공사 전·후 사진 없이 접수 → 책임 소재가 섞여 애매해지는 상황 발생
FAQ: 아파트 하자보수, 이것도 가능한가요?
Q1. 입주지정기간과 실제 입주일이 달라요. 어떤 날부터 기간을 계산하나요?
A. 일반적으로 입주지정기간의 마지막 날을 기준으로 하자보수 기간이 시작됩니다. 입주가 조금 늦어졌다고 해서 기간이 늘어나지 않으니, 분양 공고문·계약서에 적힌 날짜를 꼭 확인해 두세요.
Q2. 하자를 접수했는데 “입주자가 잘못 사용한 것 같다”며 거절합니다.
A. 과실 여부가 애매한데 단순히 “사용자 과실”만 반복한다면, 분쟁조정 신청이나 하자감정을 통해 객관적인 판정을 받는 방법이 있습니다. 이때 평소에 모아 둔 사진·영상·사용 일지·온습도 기록 등이 큰 힘이 됩니다.
Q3. 한 번 보수했던 곳이 다시 문제가 생겼습니다. 이미 기간이 지났는데 재보수가 될까요?
A. 처음 보수가 부실했거나 원인 해결이 충분히 되지 않아 다시 문제가 생긴 경우라면, 재하자로 별도 논의가 가능합니다. 최초 보수 당시의 사진·보수 내역서, 이후 경과 기록을 최대한 자세히 남겨 두는 게 중요합니다.
Q4. 세대 내부 하자도 입주자대표회의를 통해 함께 접수할 수 있나요?
A. 동일 타입·동일 하자가 여러 세대에서 반복된다면, 대표회의를 통해 집단 현황 조사 → 공동 접수 방식으로 진행하는 게 훨씬 효율적입니다. 이런 경우는 시공사도 시스템적인 문제로 보고 보다 적극적으로 대응하는 편입니다.
마무리: 오늘 한 바퀴 점검하고, 오늘 바로 접수하세요
아파트 하자는 시간이 지날수록 더 복잡해지고, 결국 그 부담은 고스란히 입주자 몫이 됩니다. “언젠가 해야지” 하고 미루기보다는, 오늘이라도 집 안을 한 바퀴 돌면서 의심되는 부위를 사진과 영상으로 남겨 두고, 관리사무소·시공사에 문서로 공식 접수해 두는 게 가장 좋은 보험입니다.
- 항목별 무상보수 기간을 먼저 숙지하고 → 기산일(입주지정기간 종료일) 확인
- 하자 의심 부위는 미루지 말고 촬영 → 위치·범위·치수가 한눈에 보이게 기록
- 접수 후에는 15일 원칙 기억 → 보수 계획·완료일을 반드시 서면으로 확보
- 지연·거절이 반복되면 → 내용증명 → 분쟁조정 → (최종) 소송까지 단계별로 대응
내 집은 누가 대신 지켜주지 않습니다. 오늘 남겨 두는 사진 몇 장과 접수 한 통이, 내일의 큰 수리비를 막아 줄 수 있어요. “괜찮겠지” 하고 넘겼던 작은 하자를, 오늘만큼은 한 번 더 진지하게 살펴보면 좋겠습니다.
